Les faits – L’avis du Comité de l’Abus de Droit Fiscal :

L’avis de CDAF affaire n° 2024 -12 rendu à propos de la vente en nue-propriété d’un bien immobilier par une mère de 80 ans à une SCI, dont son fils unique héritier est l’associé ultra majoritaire, à un prix minoré de plus de 50 % nous apprend ou nous interpelle sur plusieurs points :

• La minoration d’un prix de vente est mère de beaucoup de risques en particulier fiscaux trop souvent sous-estimés. L’espèce soumis au CDAF l’illustre de belle manière puisque : c’est la totalité de l’opération qui est requalifiée en donation (risque n° 1 : élargissement de la base taxable) ;
• C’est les taux de 60 % qui est appliqué du fait de l’interposition d’une personne morale entre le donateur et le bénéficiaire effectif de l’opération (le fils unique) (risque n° 2 : risque de taux) ;
• C’est une pénalité de 80 % qui est infligée au donateur et à la SCI (risque n° 3 : la sanction de l’abus de droit), pour fictivité de l’opération de vente.

Les enseignements Léonard :

• A moins de pouvoir justifier de circonstances exceptionnelles caractérisées et documentées, la minoration du prix de cession est perçue par l’administration comme une véritable provocation qu’elle sanctionne avec grande sévérité, voire excessivement ;
• L’avis est une invitation à une prudence renforcée en présence de donateurs âgés et / ou d’un héritier unique ;
• L’affaire sera probablement soumise aux tribunaux, car l’administration nous parait infondée, ici, à élargir la base taxable à la partie de la transaction représentant le prix de vente. Quant à l’application du taux de 60 %, elle est également sévère, puisque si intention libérale il y a, c’est à l’égard du fils et non de la SCI. Mais l’administration est confortée par une jurisprudence contre laquelle le contribuable devra se dresser (Cass. Com. 10 avril 2019, n° 17-19.733, BJS 2019, note Renaud Mortier)
• L’extension de cette jurisprudence aux apports à une valeur inférieure à la valeur vénale est un risque dont les contribuables doivent tenir compte, car l’Etat pourrait y trouver un intérêt pécuniaire certain et redoutable.
• A ces risques fiscaux, il convient d’ajouter un autre risque, juridique, en présence de plusieurs héritiers. En effet, la minoration d’une opération par le truchement d’une personne interposée est un risque d’atteinte à la réserve, même si en la matière la jurisprudence reste incertaine. Révélée à l’occasion du décès du donateur, il pourrait alors se doubler du risque fiscal dont :
  • les faits de l’espèce  prouvent qu’il n’est pas théorique, mais concret et terrifiant sur le plan financier ;
  • l’appréhension par le notaire en charge pourrait complexifier davantage la liquidation de la succession